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Huelva

Por la subida de los tipos de interés

Llegan las rebajas al mercado inmobiliario: 'O algunos propietarios reaccionan o tendrán que bajar dos escalones de golpe' La compraventa de pisos vive en estos momentos un cambio de tendencia. Y es que tras años de subidas, el mercado se frena. La subida de tipos de interés que encarece las hipotecas hace que los compradores tengan menos dinero, por lo que los vendedores empiezan a bajar los precios.

Tras años de subidas, han llegado las rebajas en el mercado inmobiliario. 'El precio lleva bajando desde el último semestre de 2022', señala al respecto Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo 'Tecnocasa', mientras que Francisco Iñareta, portavoz de 'Idealista' indica que 'aunque la demanda se mantiene muy alta, el número de compraventas ya empieza a dar signos de agotamiento'.

La bajada se debe a la subida de los tipos de interés y a la inflación. En este sentido, Cubero explica que 'el aumento de las cuotas impacta en el ratio de endeudamiento lo que provoca que compradores que antes podían comprar, ahora no pueden, y los que antes podían comprar a un determinado importe, disponen de menos dinero, por lo que hay una tensión entre la oferta y la demanda'.

Esta tensión también existe entre inmobiliarias y propietarios, que se resisten a rebajar precios, y es que 'hay viviendas que están un 16% por encima del precio de mercado', señala el director de Análisis del Grupo 'Tecnocasa', quien advierte: 'El propietario de esas viviendas o reacciona rápido o se verá obligado a descender dos escalones en lugar de uno'.

María Antón lleva ocho meses intentando vender su casa de Valencia, y ante la falta de llamadas y visitas, se ha visto obligada a bajar el precio. 'Es una decisión que nos ha costado tomar porque el precio es justo, Nosotros pagamos más de lo que estamos pidiendo ahora por el piso, pero las pocas visitas que hemos tenido vienen con ofertas muy agresivas sin ningún tipo de pudor porque saben que no hay movimiento y que las cosas están difíciles', expresa Antón.

Los expertos coinciden en que el escenario está cambiando, aunque aseguran que no volveremos a bajadas tan abruptas como las de 2008, ya que, tal y como destaca José María Alfaro, presidente de la FAI, 'el mercado inmobiliario está más saneado, el endeudamiento de las familias es inferior, y buena parte de las hipotecas que se han firmado son a tipo fijo'. Así, el experto afirma que es 'previsible que se produzcan bajadas moderadas de entre un 5% y un 10%, un pequeño reajuste para dar salida a las propiedades'. Las más afectadas son las viviendas sin reformar, las interiores y las que no tienen ascensor.

El precio del alquiler y de compra toca máximos en muchas capitales de provincia y los jóvenes se quedan sin opciones para independizarse. Una adversidad que les obliga a eternizar la vida de estudiante y compartir piso con otros inquilinos. Y no precisamente a precio de ganga.
El mercado del alquiler de habitaciones cobra ya la misma dinámica selvática que el del arrendamiento tradicional en ciudades como Madrid o Barcelona. Los anuncios de habitaciones duran horas en los portales inmobiliarios a pesar de que los precios no sirven
para abrir el apetito. 
Todos los indicadores son desorbitados. Antes de la pandemia, el arrendamiento por habitación vivía un auge que vino empujado por la concentración del empleo cualificado en las grandes capitales, pero la pandemia y el teletrabajo lo desinflaron. Solo fue un compás de espera. Hoy no es extraño que un casero pida una mensualidad de 600 euros por una estancia en un piso de tres habitaciones cuando se trata de zonas céntricas. Incluso aunque el inmueble sufra un notable deterioro. Un precio por el que se podría acceder a un alquiler completo en capitales de provincia más pequeñas. 
El vicepresidente y jefe de negocios y operaciones de Spotahome, Eduardo Garbayo, señala a este periódico que entre finales del año pasado y principios de 2023, la demanda de habitaciones se ha disparado cerca de un 40%. «En cualquier ciudad y zona de la misma donde publiquemos , si el precio es razonable, se alquila enseguida». 
¿Los motivos ? «Si suben los apartamentos, también lo hacen las habitaciones y una habitación en un piso compartido puede llegar a ser un 60% más barato que un piso completo», señala Garbayo a la vez que reconoce que hay una mutación en el perfil de inquilino que se decanta por esta modalidad. «El 40% de la demanda de habitaciones procede ya de un rango de edad entre los 25 y 35 años y hemos llegado a un 7% de
personas por encima de los 45 años que alquila en nuestra plataforma».
No es solo una consecuencia de los precios imposibles de los alquileres. «Hoy el inquilino prefiere vivir con gente de su edad y estilo de vida para no aislarse en un estudio o apartamento fuera de la ciudad», destaca Garbayo. Desde la plataforma digital especializada en alquiler a medio y largo plazo también aseguran percibir una avalancha de propietarios que apuestan por la modalidad de arrendamiento de media duración (entre 6 y 12 meses). Aseguran haber añadido 20.000 caseros más en los últimos meses y lo atribuyen a «la rentabilidad superior al del alquiler vacacional que ofrecemos y a servicios de seguridad de impagos y de gestión completa del inmueble».
El límite del 2% a las rentas del alquiler que se extenderá, al menos, hasta 2024, ha provocado que buena parte de los caseros que han podido prescindir de inquilino, hayan apostado por otro tipo de arrendamiento. El alquiler de media duración y el vacacional han sido dos de los trasvases favoritos, pero también el de habitaciones. Los tres ofrecen la misma ventaja para el propietario: escapan de cualquier límite a la subida de renta y de la congelación de los contratos durante seis meses vigente desde principios de año.

¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda? Por un lado, se mantiene el tope a la subida en la renovación de los contratos de alquiler en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre. Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma, que será la referencia en los contratos de arrendamiento “con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”. Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de 3 años.
Cómo se declara una zona tensionada de alquiler. Otro de los cambios sustanciales del acuerdo es la declaración de zona tensionadas en el mercado de alquiler. De hecho, se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante 3 años, prorrogables anualmente.
Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.
Ampliación de la definición de gran tenedor. Por otro lado, y dentro de estas zonas tensionadas se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado de gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. El cambio trasciende de 10 pisos a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona tensionada, siempre y cuando esté motivado y justificado por la CCAA correspondiente.
Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar según el propietario. La aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA.
El propietario será el que pague a la inmobiliaria. El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble.
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda. Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.